加拿大安全舒适的生活 之 购房置业篇
移民买房置业成为加拿大梦的主要部分。尤其华人“有土斯有财”的观念， 使华裔移民对房地产更是情有独钟。购房置业依然是加拿大人特别是华裔移民最主要的投资方式之一。
房地产是一种稳健的长期性投资。不断升温的加拿大房地产造就了许多地产财富英雄。而这种故事实际上大多数还是现在进行式。在加拿大特别是温哥华、卡尔加里、多伦多的环境下，应该说房地产是一种稳健的长期性投资。如果你是注重长期目标的商业投资者，房地产起码是你应该考虑的投资组合之一。许多财经顾问都建议，一个稳健的投资者应该把钱分别放在债券、股票和房地产等几个主要类别上面。
加拿大房产市场分析
首先房产是有型的资产，和股票及其他债券不同，不会受到企业经营或经济发展的剧烈影响贬值到一钱不值。而且土地的资源是有限的，而每年都会有来自世界各地的大量的新移民不断的移居到加国。伴随着城市的不断发展，在共求驱平的原理作用下，城市的地产价格只会上升，不会下降。
与中国热火朝天的房地产市场相比，加拿大房地产市场总体呈现出增长态势，房屋价格持续走高，相信未来几年加拿大的房地产平均仍然会有出色的表现。
在加拿大购买房屋，用于投资目的是显而易见的，作为日常居住和避税目的则相对合理，因此应该以自用物业投资为主，保值为主，适当考虑增值潜力。
但并不是每一笔房地产投资都一定会有很好的回报，除了自己应有独到的眼光以外，寻求房地产专业人员的帮助是必不可少的。具有成熟经验的地产经纪能够帮助您分析策划，选择合适的地理位置，调查社区环境，分析投资发展趋势，掌握投资热点，帮您确定入市时间，这样一来就可以最大限度地降低风险，增加回报。
房地产投资常见方式
投资自住或自住加出租租金可抵部分或全部分期付款及财产税，以后出售变现，①主要自住房增值的部分免税；②有收入的出租房屋增值部分要变一定的税金。
购买物业经营或出租
经营或出租的收入用来还清贷款及其他费用。以后转卖物业，房产本身及增值部分就是一笔相当可观的投资回报。
低价购买旧房
·修后转售，扣除装修费用及税费，赚取其中的差价。
选购位置好的地块或旧房精心设计装修，再建新屋出售，投资回报率很高。
购买期房
付定金获得新盘， 房屋建好后出手转卖， 会有利润。
购买公寓房
委托管理出租， 房价上升时， 转卖升值。
购买工业用地 申请重新规划（ByZoningBylaw）， 做商业出租， 利润颇丰。
投资置业分析
1 在加拿大进行房地产投资须有独到眼光，如以大量资金投资房地产市场，则应着重在房地产市场细分市场内，真正有自己的特色和竞争优势，在投资前应该有相当正规的投资可行性分析和科学论证；
2 抓住加拿大经济发展中的热点， 相应开发房地产市场；
3房地产市场与宏观经济一样也有景气Ñ环，一般最好选择在经济回暧时投资房地产，也可以经济下降至谷底时收购空置物业；
4一般而言，房地产投资在所有的投资工具中风险水平在中到高度，房地产流动性差，正常出售也须数月之久；房地产周期较长，解套须等待很长时间；在低租金时期，房屋日常收入可能不及各种物业管理费用；
5许多人投资置业过于着急，没有冷静分析市场，也不愿花钱请业内人士帮助调查，最后投资套牢，由于物业和中介费用很高。为节省中间费用，供需双方直接洽谈，可能不能达到最好价格，或者挑选的物业不如意；
6 如自己没有时间照顾物业管理，则应聘请专业物业管理公司代管；
7如果自己经济能力有限，可尝试杠杆式物业投资，投资者只以物业总价值的一定比例（如25%）作为首期投资，便可享有租金收入和资本增值，在操作上是由专业物业投资或管理公司承担，投资者认购的物业交其管理，物业出租的收入在支付完按揭款和管理费用后，以及地税、维修费、物业增值税，剩余收入和资产属于投资者，该投资的风险在于空置率高和租金水平下降；
8 与房地产相关的证券是可以淘金的领域，这些证券包括房地产公司股份、上市房地产公司股票、房地产投资信托、按揭支持证券、按揭基金、按揭债券和房地产基金，如果说能精于此，还是会有收获的；
9注意享有和充分利用收益性物业投资中贷款利息和投资损失减税的好处，但相应的出售收益性物业的资增植则应纳税。
自用置业分析
1一般利用按揭贷款购买物业，按揭水平以个人和家庭的收入和储藏的金融资产来测算，量力而行，如果不当，购买房屋的还款计划或者按揭还款可能成为家庭财务的巨大包袱，甚至导致个人和家庭破产；
2积累足够的首付款，首付款越多，贷款利率和手续费越低，对首次购房者，可低至5%的首付，但是需要购买房屋贷款风险，首付款较低，可能随后的贷款利息要高得多，所以要权衡首付款高低利弊，以及其它投资的收益率和按揭利率比较；
3选择合理的抵押贷款方式和年限；
4在加拿大购房过程中不一定一次就买到合适的房屋，可分步到位，逐步以小房换中房，中房换大房，到满意的房屋为止；
5注意享受和充分利用家庭主要居住物业销售的资本增值免税好处，但是主要居所的按揭利息不能抵税。
购买住宅程序
1选择一个有经验有耐心熟悉当地市场情况的正派房产经纪人。可请朋友和行业协会推荐几个经纪候选人，跟他（她）们面谈后决定聘用其中优秀者；（加拿大人购房通常通过地产代理公司， 其收费由卖方支付， 所以地产代理公司代表卖方利益而非买方利益）。
2评估自己的供款能力，与有关银行联系和商谈，预先确定是否可以按揭和可能的额度，作出一个相对详细的预算方案。
3考虑各种物业、邻居和小区的类型以及优缺点，考虑新房屋或二手房，新邻居还是老邻居等。
4列出一个购房需求的清单说明哪些是必须有的，哪些是可有可无的，另外也要考虑房屋的特性风格大小座落朝向。
5寻找可能购买的房屋并实地考察把看过的房屋情况纪录下来比较每个房屋的优缺点。挂牌出售房屋通常在周末对外开放，可要求代表自己的经纪人一同去看周末开放屋。
6 我们不建议买家向值班经纪查询房屋的资料，因为买家有自己的代表经纪，业主的利益放于首位，如果买家直接与业主经纪联系，到写协议书的时候，买方经纪有可能不能代表自己的买家，而业主的经纪便赢得双份佣金。买方利益没有好好地照。另外，买方更不应该直接与业主讨论其房屋。
7 不要急于作出决定，一定要花时间了解市场和考察各种物业。有可能经纪人会带着看十几个甚至几十个地方，也只有多看经纪人才能了解审美情趣和口味，推荐的房屋更有针对性。
8找到合适房子后，雇佣一个好的房屋调查员，考察房屋内所有结构和设备使用情况并纪录成册， 这对旧房子更有必要。不要轻易相信卖方的检房报告。
9请地产代理准备还价建议书，小心研究所有细节，肯定所需的各项条件都在建议书内， 如交房日期照明家用电器窗帘及地毯等。
0在签名前应请律师审查，以确保自己的法律权力受到保障。在建议书上签字后，地产代理把它交给卖方。当卖方同意并签署后，建议书便成为合法而有约束力的合约。
q买卖双方都可互相讨价还价和提出反建议，直至达成协议为止，建议书有改动，买家可以聘用律师审阅过才签名。一般的合约是由买方经纪准备并向买方解释，买方经纪有责任保障买家利益。所以一般买家不必每次更改合约都找律师。律师审阅过才签名。同一时间内只可签一份还价建议书。如果多签须依法完成签过的买卖。卖方签名后无法取消卖房承诺。
w 合约生效后，按进度支付款项。
购房费用
1 首期款项
一般首期款是物业成交价的25%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率，另外支付给政府机构（CMHC）或（加拿大房贷保险公司MICC）担保的保险费（以及申请费法律费）。对初次置业者首期款可低至5%。
2 订金
一般是房价的5％或以上，订金是存放在买方经纪公司的信托户口或律师的信托户口。在签还价建议书时支付， 成交时再转入首期内。
3 法律费用
购房过程中许多文件都需要地产律师先予审查，并复核屋契，处理有关物业的法律细节。
4 验屋费
一般买屋合约内都注明是有条件买屋的，业主通常允许买家用大概一星期时间去调查房屋情况，在这一星期内，买家可还价前聘请独立验屋公司或调查员评估房屋结构状况，检验后可知需要修补的地方及花费。
5 房屋按贷款费用
需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出。
6 物业保险
房屋必须购有火险才能按揭。
7 交易税
买新房屋须支付货品与服务税（GST），为成交价的６%，对总值不超过45万的主要居住物业，可获得部分或全部GST退税，如非第一次置业人仕，买方需付物业转让税。
8 卖方的调整
买屋的一方有可能要归还卖方某些支出， 如该年度部份物业税设施维修等；
9 物业税（PropertyTax）
业主有必要依物业估价每年向市政府交税。
首期付款计划
RRSP首期付款计划是指，每个家庭夫妻双方（包括同居夫妻）可以从各自的RRSP帐户中取出$20, 000用于房屋首期付款。一个家庭一共可取$40, 000，而不涉及税收和利息，但受如下条件限制：
只适用于首次购房；必须从取款之日的第二年开始还款；低价购买旧房，·修后转售，扣除装修费用及税费，赚取其中的差价；还款最长不能超过15年；每年还款不能低于取款总额的1/15；不能达到最低还款额的部分计入当年收入纳税。
按照RRSP首期付款计划的规定，只要RRSP帐户开设3个月以上，便可从中取款，这一规定可以让您不费吹灰之力资产增值许多。具体操作方法如下：
如果您已打算在半年内买房，可马上开设一个 RRSP帐户（注意一定要是短期GIC）。前提是您手中有$20, 000现金，并有足够的RRSP空间。假定您的边际税率为45%的话，将会得到$9, 000的退税，$20, 000现金变成$29, 000。
房屋买卖税目
房屋买卖主要有以下三种税收：
地产转让税（PropertyTrasferTax） 由买方在办理产权过户时缴纳；
物业税（PropertyTax） 由房产所有者每年按时缴纳；
增值税（IncomeTaxConceringCapitalGain） 卖房者销售房产所得的增值部分应缴的税；
房屋出租所得税 IncomeTaxConceringRentIncoming 。
商品及服务税GST 有多种情况可以免缴， 例如对二手的住宅房屋。
购房须知
首先，要考虑自己的经济能力。当找到合意的房屋之时，你便要向屋主开价和提出你买屋的其他条件。一般情况之下，这些条件会由地产经纪书写，交给你签名，即所谓“买卖合约”。
很常见的问题，是开价时只留意价钱的问题，而忽略了列明其他的条件。一旦屋主接受了你的开价或还价，你开出的那一份合约便成为有法律约束力的合约了。所以，在你签报价开价之前，先要细心考虑你需要列出的所有条件。
如果你对自己的观察不够信心，也可以提出在指定的时间之内，由你聘请的专业验房师去仔细地为你检查那房屋，看看有什么需要维修的地方，同时估计维修的费用；
如果你觉得有一些维修的工作，是要卖方负责修理妥当，然后才成交的，便应该在开价书上清楚地列出维修项目，并且订下一个价值。一旦卖方不能在成交之前完成维修的工作，便由买方从成交价钱中扣除预定的维修价值，作为赔偿；
如果你向承建商买入新建的房屋，便应该询问该承建商是否有为所建的新屋购买保养计划（newhomewarrantyprogram）。这是一项类似保险的计划，比较承建商自己作出的保证要可靠得多；
如果你买的是分契楼宇（condominium），便应该要求卖方列明该单位每月要交纳多少管理费；要求出示该楼宇业主法的管理细则（bylaws），以查阅可有限制出租，禁止养畜等条例；并且要求卖方保证该业主有无特别费用（一般都是为了应付大规模的维修计划而设）。
如果你买的房屋是出租的，而你又需要自住的话，便要列明卖方必须在成交日之前，促使该租客搬出，而且要让你在该租客退出之后和成交之前再检查一下该房屋的状况。
一般来说，买房屋，尤其是出租的房屋，在交收之后，总会发现有损坏的地方，是在看屋时没有留意到的。除非有很清楚的证明，指出那些损坏是在看屋之后发生的，否则很难追究。
当你已经签了买屋的合约之后，便应及早通知你的律师为你处理产业转名的手续。一般来说，最好有至少两星期的时间给你的律师去做这工作。工作内容包括：
调查产业权：在卑斯省土地的产业权是用注册的办法，在省内割分了土地注册区域，每一个区域内的土地割分为一个一个可以转让的单位，英文叫lot。每一个单位的地主的姓名都在该区的土地注册处登记起来。同时，这块地若有什么按揭（mortgage），或由法庭判决的签款（judgment），或有关该地的产业权的官司（pendinglitigation）等等，都会在土地注册处登记。你的律师会替你调查土地注册处的记录。
调查市政府收的地税：每一块地的地主，每年都要向市政府纳地税。在温哥华，地税分两次缴交，2月初和7月初是缴税的日期。交的地税是由1月1日至12月31日的，而二月份所交的税并不是全年的二分之一，而是大约为全年的三分之一。
如果不依时交税，便要付罚款（penalty）和利息（interest）。如果那块地上的房屋是那地主的主要居所（principalresidence），那么每年的地税可以减收部分，称为homeowner'sgrant，这减收的数目在某些情况之下会增加或减少。你的律师的责任是替你调查这地税是多少，有没有欠款。
调查租客问题：如果你买的屋是有住客会留下来的话，律师应该查清楚租金的数目，租约的年期，有否预交了担保金（securitydeposit），租约的其他条件，如维修的责任，付地税的责任等。
收费问题：律师会根据调查得到的资料，计算出你在成交日（completiondate）应该交给你的律师的钱是多少，包括了地税的调整，物业转让税（propertytransfertax），律师费及其他费用等，然后通知你在成交日之前一天，用保付的支票（certifiedcheque）或银行汇票（bankdraft），交给你的律师。
签署文件：你的律师会预备好所有转让产业权所需的文件，交给买方签署。卖方应有自己的律师代表，而不应用买方的律师，以避免利益冲突。
及时买齐保险：在买房屋的手续未成交之前，买方便应先住房屋保险经济行，安排买房屋保险，包括火险、抢劫、盗窃等，应该买广泛式的保险（comprehensiveform），虽然是比较昂贵一点，但保障最好。
保险应包括房屋本身，和屋内的家私和财务。还有第三者保险（thirdpartyliability），即是说如果有人在你的地上由于你的疏忽而受伤，例如在冬天，你没有清扫门前的积雪，而报童在你门前滑倒而受伤，你在法律上可能会有赔偿的责任，这第三者保险便是为了应付这些情况的。
一般来说，你的保险应该在成交日的前一日开始生效。你应该请你的律师特别代你留意一下你的买卖房屋合约上注明的保险责任承担日期是哪一天，偶然有可能会注明这保险在你签署买卖合约那一天便由买方承担的，如果不小心及早查清楚便可能造成很大的损失。
如果你向银行贷款买屋的话，银行必定要你在成交前提供已经购买保险的证明（insurancecovernote），同时要证明该银行是保险的第一受益者（firstlosspayee）。
新屋应扣议程建筑费：新建筑的房屋，如果是刚在成交之前完成建筑的，根据法律，买方应该在付款时扣起建筑费（value of improvements）的10%，以保障建筑工人的工资，建筑材料商人和分判承建商（subcontractor）所应得的付款。
温哥华的住宅房屋一般分为高层公寓（High Rise Apartment）。木结构低层公寓（Low Rise Apartment），城市屋（Townhouse）和独立屋（Detached House）几种。不同的房屋在不同的区域有不同的特质。价钱也有差别。加达公司乐意向您提供一切有关温哥华的房地产资料，更盼望与您在温哥华见面，为您送上最专业的服务。
